מה קניתי, בעצם?
בימים אלה, הגשתי לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה כנגד חברה קבלנית בגלל עיסקה שהתקיימה לפני 20 שנה, כשהלקוח שלי לא היה צד בה...
ב 1988, מכר הקבלן ל' דירה בבניין שהוקם. עשר שנים אח"כ, רכש ד' מהקבלן שני מחסנים נוספים בבניין. שלושה שבועות לאחר מכן, מכר ד' את הדירה והמחסנים לס', שהוא אזרח ארה"ב. באותו זמן, הבניין עדיין לא היה רשום כבית משותף.
ב 2006 נרשם סוף סוף הבניין כבית משותף, אלא שבניגוד למה שהיה צריך להתבצע ע"פ ההסכם, הקבלן לא רשם את המחסנים כמוצמדים לדירתו של ס' ואף לא כיחידה נפרדת, אלא כחלק מיחידה אחרת שנשארה בבעלות רשות מקרקעי ישראל. בשלב הזה, ד' כבר מזמן היה מחוץ לסיפור ולא התעניין מה נרשם ומה לא. ס', שכזכור הוא אזרח ארה"ב ולא גר בארץ, כבר היה 8 שנים אחרי קניית הדירה, כשקניית הדירה והמחסנים נעשתה מבחינתו כיחידה אחת, כך שלא היה מודע כלל לאפשרות שקיימת בעיה.
ב 2015, רצה ס' למכור את הדירה ואז גילה שהמחסנים אינם חלק ממנה. פניות חוזרות ונשנות מצידו לא הועילו, ולכן הגיע אליי כדי להגיש תביעה.
למזלו של ס', המדובר בתביעה במקרקעין שההתיישנות חלה עליה רק לאחר 15 שנה. מאז 2006, חלפו 13 שנים ולכן ניתן עדיין לתבוע.
כדי למנוע מצבים דומים, חשוב להבין שדירה הנרכשת מקבלן עדיין לא רשומה כיחידה נפרדת, אלא כבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות במגרש כולו. רישום הבית המשותף אורך בד"כ מספר שנים לאחר השלמת הבניה, ובמהלכו עלולות ליפול טעויות בהצמדות (מחסנים או חניות), בשטח הרשום או במיקום (למשל - הקונה רכש דירה בקומה 3, אבל הדירה הרשומה על שמו מצויה בקומה 2). תיקונן של טעויות אלו עשוי להיות כרוך בעלויות ובטרחה לא מועטה, ואף להפיל עסקאות מכירה.
לכן, חשוב לא רק לוודא שהבניין נרשם כבית משותף, אלא שזכויותיכם בו מופיעות במרשם בצורה תקינה.